Смерть и жизнь больших американских городов - Джекобс Джейн (читать бесплатно книги без сокращений .txt) 📗
Иногда градостроители опережают банкиров, иногда наоборот; и те и другие при этом знают, что делают, ибо усвоили много всякого разного про Лучезарный город-сад красоты. Два эти инструмента — карты «чёрных списков» и карты трущобных расчисток — стали широко использоваться примерно в одно время, в начале 1940-х. Что касается банкиров, они начали с карт участков, где во время Великой депрессии недвижимость часто переходила в собственность залогодержателя, что впоследствии считалось фактором риска для новых кредиторов. Этот критерий, впрочем, постепенно ушёл в тень. (Он был ненадёжен. Офисная зона в районе нью-йоркского вокзала Гранд Сентрал была одной из самых неблагополучных в стране по этому показателю; следует ли отсюда, что это место и дальше оставалось рискованным для вложений капитала?) Нынешний критерий — мнение займодателей, что такое-то место либо уже представляет собой трущобы, либо непременно станет ими потом. Будущее подобной территории в той мере, в какой о нем вообще думают, рассматривается в терминах ортодоксальных градостроительных рецептов: под конец — стирание с лица земли, а в промежутке — упадок.
Используя кредит как возможность разрушать, банкиры, таким образом, исходят из предпосылки, что подобная политика лишь отражает неизбежное и является в свете этого неизбежного не более чем осмотрительной. Они тем самым предсказывают будущее.
И обычно их предсказания сбываются. Рассмотрим, к примеру, некий город в Новой Англии (не Бостон на этот раз), где была разработана масштабная и широко разрекламированная программа плановой перестройки. В основу этой работы была положена карта, показывавшая участки, где упадок зашёл так далеко, что их решили подвергнуть полной расчистке. Подготовив карту, градостроители увидели, что она в точности совпадает с картами, которые много лет назад составили городские банкиры для указания мест, где не следовало давать кредиты. Банкиры предсказали, что там возникнут безнадёжные трущобы, и их предсказания оправдались. Между старыми картами и новой имелось лишь одно маленькое расхождение. В отношении одного участка карта градостроителей предписывала не полную расчистку, а местами. Только этот кусок занесённой в «чёрный список» территории, включая некоторые фрагменты её маленького делового района, сочли пригодным для частичной консервации. И только здесь, как оказалось, был источник кредита: маленький независимый семейный банк, пережиток старых времён, странным образом вкладывавший деньги в территорию, находящуюся в «чёрном списке». Он финансировал все расширение и обновление бизнеса, все ремонтные работы, какие здесь происходили. Он стал, к примеру, источником кредита, позволившего замечательному местному коммерческому заведению — ресторану, который посещают жители всего города, — приобрести хорошее оборудование, должным образом расшириться и обновиться.
Карты кредитных «чёрных списков», как и карты будущей расчистки потому содержат точные предсказания, что это самореализующиеся предсказания.
В случаях Норт-Энда и Бэк-оф-де-Ярдз карты «чёрных списков» оказались ложными предсказаниями. Но никто никогда не узнал бы, что они неверно оценивают потенциалы территорий, если бы не чудесная способность этих территорий избежать вынесенного им приговора. Нередко сопротивляются своему смертному приговору и другие городские участки, обладающие жизненной силой. Округа, где я живу, сопротивлялась двенадцать лет (в данном случае градостроители со своей картой расчистки шли впереди, банкиры — следом). Несколько улиц в Восточном Гарлеме держались в условиях «чёрного списка» с 1942 года с помощью перекрёстных займов между семьями и родственниками[50].
Сколько городских районов было разрушено из-за «чёрных списков» — не сосчитать. Они обрекли на гибель нью-йоркский Нижний Истсайд, обладавший громадным потенциалом, не меньшим, чем Гринвич-Виллидж. Сосайети-Хилл в Филадельфии, на реконструкцию которого сейчас собираются потратить огромные суммы государственных денег, чтобы официальным путём «вернуть средний класс», многие люди со средними доходами в своё время выбрали для проживания сами — и вынуждены были отказаться от этого выбора, столкнувшись с невозможностью получить кредит на покупку или ремонт жилья в этом районе.
Если округа не обладает чрезвычайной жизненной силой в сочетании с неким особым источником сопротивляемости, засуха, вызванная отсутствием займов от обычных кредитных организаций, неизбежно приводит к упадку.
Худший случай — когда участок уже испытывает стагнацию из-за присущих ему серьёзных внутренних минусов. Подобные территории, так или иначе теряющие прежних жителей, часто претерпевают инвестиционный катаклизм особого рода. Вскоре после того, как они попадают в «чёрный список» для нормального кредита, в игру могут вступить «вакуумные деньги» теневого инвестиционного мира. Эти деньги платятся за недвижимость, на которую нет и, вероятно, не будет других покупателей, к которой её нынешние владельцы или пользователи не испытывают большой, эффективной привязанности. Следующий этап — быстрое превращение зданий в трущобы, где царит жестокая эксплуатация. Теневые катаклизмические деньги заполняют вакуум, куда не хотят идти традиционные деньги.
Так развиваются события в большинстве крупных городов, и это, кажется, принимается как должное. Исследований этого процесса было, однако, предпринято немного. Одно из них завершилось отчётом о катаклизмически пришедшем в упадок участке нью-йоркского Вестсайда. В отчёте, который написал экономист и градостроитель доктор Честер А. Рапкин, говорится о резко возникшей нехватке денег из традиционных источников, о появлении вместо них сомнительных денег ссужаемых под высокий процент, о неспособности владельцев недвижимости осуществлять какие-либо изменения кроме тех, что предшествовали продаже собственности по эксплуататорским ценам. Газета New York Times, цитируя Джеймса Фелта, председателя городской комиссии по градостроительству, которому был адресован отчёт, подвела сухой и аккуратный итог:
Он сказал, что на территории, занимающей двадцать кварталов, выявлено почти полное отсутствие нового строительства. Отчёт, по его словам, зафиксировал также прекращение выдачи займов под залог недвижимости банками и иными кредитными организациями, переход недвижимости в руки инвесторов нового типа, рост абсентеистской собственности и преобразование многих жилищ в меблированные комнаты.
Как это нередко бывает на упадочных территориях, в катастрофе приняли участие все три категории катаклизмических денег. Вначале — уход всех традиционных частных денег; затем — опустошение, финансируемое теневыми деньгами; и наконец — перевод территории комиссией по градостроительству в разряд кандидатов на катаклизмическое использование государственных денег для финансирования расчистки под новое строительство. Последний этап делает возможным катаклизмическое возвращение традиционных частных денег для финансирования планового строительства и реконструкции. Все три типа денег так хорошо готовят почву друг для друга и для очередных катаклизмов, что можно было бы восхищаться этим процессом как проявлением некоего своеобразного высокоразвитого порядка, не будь он столь разрушителен для всех иных видов городского порядка. Тут нет никакого сговора. Это логичный результат логичных в каком-то смысле действий людей, которые руководствуются абсурдными, но общепринятыми градостроительными идеями.
Заслуживает внимания, однако, — и красноречиво свидетельствует о силе и притягательности многих городских территорий, попавших в беду, — то, как отчаянно эти территории сопротивляются смертным приговорам, вынесенным им финансовым миром. Это проявилось, в частности, в Нью-Йорке в 1950-е, когда новый закон потребовал от владельцев дешёвых многоквартирных домов установки в них центрального отопления. Домохозяева должны были возместить расходы либо за счёт повышения квартплаты, либо за счёт налоговых льгот. Мероприятие столкнулось с неожиданными препятствиями, причём именно там где никаких серьёзных препятствий не ожидалось, — на социально стабильных, достаточно благополучных участках, где жильцы способны были выдержать рост квартплаты. Получить заём на выполнение работ менее, чем под 20 %, оказалось, как правило, невозможно.
